권리산정기준일

조합설립인가일과 권리산정기준일, 헷갈리기 쉬운 두 기준일의 차이

권리산정기준일과 조합설립인가일은 둘 다 재개발 절차에서 중요한 날짜지만 역할이 다릅니다. 권리산정기준일은 도시정비법 제77조에 따라 분양받을 권리(분양권 수)를 산정하는 기준이고, 조합설립인가일은 투기과열지구에서 도시정비법 제39조제2항의 조합원 지위 양도 제한이 시작되는 시점을 판단하는 기준입니다.

두 날짜를 왜 혼동하기 쉬운가요

둘 다 재개발 매물의 위험도를 가르는 중요한 날짜라는 점은 같지만, 하나는 분양자격의 개수를, 다른 하나는 지위 양도 가능 여부를 판단하는 기준이라 목적이 다릅니다.

권리산정기준일이 하는 역할

권리산정기준일 이후 지분쪼개기에 해당하는 방식으로 취득한 부동산은 애초에 분양대상에서 제외되어 현금청산 대상이 됩니다.

조합설립인가일이 하는 역할

투기과열지구에서는 재건축의 경우 조합설립인가 후 취득한 조합원은 원칙적으로 지위 양도가 제한되며, 재개발은 통상 관리처분계획인가 후로 제한 시점이 다르게 적용되는 경우가 많습니다.

시간 순서는 어떻게 되나요

통상 정비구역 지정·고시(권리산정기준일)가 먼저 이뤄지고, 이후 추진위원회 승인과 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가 순으로 진행되는 경우가 일반적입니다.

매물 검토 시 둘 다 확인해야 하는 이유

권리산정기준일만 통과했다고 안심할 수는 없으며, 조합설립인가일 이후 취득이라면 투기과열지구 여부에 따라 지위 양도 제한 문제가 별도로 발생할 수 있습니다.

재개발과 재건축의 제한 시점 차이

재개발은 관리처분계획인가 후, 재건축은 조합설립인가 후부터 지위 양도가 제한되는 경우가 많아 사업 유형에 따라 확인해야 할 기준일이 다릅니다.

매수 전 확인하는 실무 순서

먼저 해당 구역의 권리산정기준일을 확인해 취득 방식이 지분쪼개기에 해당하지 않는지 살피고, 이어 조합설립인가일과 투기과열지구 지정 여부를 확인해 지위 양도 제한 대상인지 순서대로 점검하는 것이 안전합니다.

사업시행인가일은 또 다른 기준일입니다

사업시행인가일은 세입자 주거이전비 대상 판단 등에 활용되는 별도의 기준일로, 앞의 두 기준일과 또 다르게 취급되는 경우가 있어 혼동하지 않아야 합니다.

실무에서 자주 발생하는 착오

조합설립인가일을 권리산정기준일로 잘못 알고 매수를 결정했다가 뒤늦게 지분쪼개기 문제를 발견하는 사례가 있어, 매물별로 두 날짜를 각각 확인하는 습관이 중요합니다.

자주 묻는 질문