분양신청·권리확인

종전자산 감정평가 절차와 권리가액 산정 기준

재개발 조합원의 권리가액은 종전자산(토지·건축물)에 대한 감정평가액을 기초로 산정됩니다. 통상 시·도지사 등이 선정한 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균해 확정하며, 이 권리가액이 이후 분담금과 청산금 산정의 기초가 됩니다.

• 1단계 — 사업시행인가 이후 감정평가업자 선정(2인 이상)
• 2단계 — 각 조합원 종전자산(토지·건축물) 개별 평가
• 3단계 — 평가액 산술평균으로 권리가액 확정
• 4단계 — 관리처분계획에 권리가액 반영, 조합원에 통지

감정평가는 누가 하나요

시·도지사 등이 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가하는 것이 원칙이며, 조합이 임의로 한 명만 선정해 평가하지 않도록 절차적 공정성을 확보하는 구조입니다.

평가 대상은 무엇인가요

조합원이 소유한 토지와 건축물(종전자산) 각각에 대해 위치, 면적, 용도, 노후도 등을 반영해 개별적으로 평가합니다.

왜 여러 평가업자의 평균을 쓰나요

감정평가업자 한 곳의 평가만 사용하면 편차나 오류 위험이 있어, 2인 이상의 평가액을 산술평균함으로써 평가의 객관성과 공정성을 높이는 것이 목적입니다.

평가액에 이의가 있으면 어떻게 하나요

평가 결과 통지 후 정해진 기간 내에 조합에 이의신청을 할 수 있으며, 필요시 재평가나 별도 절차를 거칠 수 있습니다. 구체적인 절차는 조합 정관과 관리처분계획 수립 지침을 확인해야 합니다.

권리가액과 분담금의 관계

조합원 분양가에서 본인의 권리가액을 뺀 금액이 분담금이 되며, 권리가액이 높을수록 분담금 부담이 줄어드는 구조입니다.

평가 시점이 중요한 이유

감정평가는 특정 기준시점(가격시점)을 기준으로 이뤄지므로, 이후 부동산 시장 변동은 이미 확정된 권리가액에 반영되지 않는 것이 일반적입니다.

평가 결과는 언제 통지받나요

관리처분계획 수립 과정에서 조합원별 권리가액이 확정돼 개별 통지되며, 통지 시기는 사업 진행 일정에 따라 사업장마다 다릅니다.

감정평가 현장조사는 어떻게 이뤄지나요

감정평가업자가 직접 현장을 방문해 건물 상태, 위치, 주변 환경 등을 조사하며, 소유자나 점유자의 협조가 필요한 경우가 많습니다.

평가액 통지 후 준비할 서류

이의신청을 하려면 평가액에 이견이 있는 구체적인 근거(비교 사례, 감정평가서 검토 의견 등)를 준비해 제출하는 것이 유리합니다.

자주 묻는 질문