오해와 조건비교

재개발 투기과열지구 전매제한과 예외 요건

정리 · 2026년 09월 09일

투기과열지구로 지정된 재개발 구역은 도시정비법 제39조제2항에 따라 조합설립인가 후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한됩니다. 다만 1세대 1주택자로서 소유기간 10년 이상·거주기간 5년 이상 등 예외 요건을 충족하면 전매가 가능합니다.

• 10년 이상 소유 + 5년 이상 거주 등 장기보유 요건 충족(제39조제2항 예외)
• 상속으로 인한 소유권 이전
• 이혼에 따른 재산분할
• 질병 치료·근무지 이전 등 부득이한 사유(요건 별도 확인 필요)
• 조합설립인가 전 매수(제한 적용 시점 이전)

전매제한의 법적 근거

도시정비법 제39조제2항은 투기과열지구에서 조합설립인가 후 건축물이나 토지를 양수한 자의 조합원 자격을 원칙적으로 제한한다고 규정합니다. 재개발은 관리처분계획인가 후, 재건축은 조합설립인가 후로 제한 시점이 갈리는 경우가 있어 사업 유형과 단계를 함께 확인해야 합니다.

예외로 인정되는 1세대 1주택자 요건

양도인이 1세대 1주택자로서 양도하는 주택의 소유기간과 거주기간이 각각 10년 이상, 5년 이상인 경우 양수인도 조합원 자격을 인정받을 수 있습니다. 소유기간과 거주기간을 동시에 충족해야 하는지가 실무상 쟁점이 되므로 계약 전 조합과 관할 구청에 확인하는 것이 안전합니다.

전매제한을 어기면 어떻게 되나요

전매제한 대상 매물을 모르고 계약하면 조합원 지위 승계가 인정되지 않아 매수인은 현금청산 대상이 되고, 매매계약 자체가 무효로 다뤄질 위험이 있습니다. 계약 전 조합에 승계 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

자격을 인정받지 못하면 보상은 받을 수 있나요

도시정비법은 조합원 자격을 취득할 수 없는 경우 사업시행자가 제73조를 준용해 손실보상을 하도록 정하고 있습니다. 다만 이는 매매 자체의 유효성과는 별개 문제라 매수 전 확인이 훨씬 중요합니다.

예외 사유 증빙 방법

장기보유는 등기부등본상 소유 기간과 주민등록초본상 거주 이력으로, 상속·이혼 등은 관련 공적 서류로 증빙합니다. 구체적인 인정 기준은 조합과 관할 구청 확인이 필요합니다.

투기과열지구가 아닌 구역도 제한이 있나요

투기과열지구가 아닌 구역은 상대적으로 전매 제한이 완화되지만, 조정대상지역 지정 여부 등 다른 규제가 적용될 수 있어 구역별로 별도 확인이 필요합니다. 지구 지정 현황은 국토교통부와 관할 구청 공고를 통해 확인할 수 있습니다.

재건축과 제한 시점이 다른 이유

재개발은 관리처분계획인가 후 조합원 지위 양도가 제한되는 반면, 재건축은 조합설립인가 후부터 제한이 적용되는 경우가 많습니다. 매물이 어느 사업 유형인지에 따라 제한이 시작되는 시점이 달라지므로 혼동하지 않아야 합니다.

계약 전 확인 절차

조합 사무실에 조합원 지위 승계 가능 여부를 문의하거나, 부동산 중개업소를 통해 등기부등본과 거주 이력을 함께 확인하는 것이 안전합니다. 예외 요건 해당 여부가 불확실하면 계약금 지급 전 전화 상담으로 안내받을 수 있습니다.

자주 묻는 질문