재개발 권리산정기준일이란, 지분쪼개기와 어떤 관계인가
권리산정기준일은 도시정비법 제77조에 따라 정비사업으로 신축될 건축물의 분양권 수를 산정하는 기준일로, 정비구역 지정·고시일이 되는 것이 일반적입니다. 이 기준일 이후 지분을 쪼개는 행위는 분양대상에서 제외되는 지분쪼개기 방지 장치가 함께 마련돼 있습니다.
- 1필지 토지가 여러 필지로 분할되는 경우
- 집합건물이 아닌 건축물이 집합건물로 전환되는 경우
- 동일인 소유 토지와 건축물을 각각 분리해 소유하는 경우
- 2024년 개정 — 상가 전유부분 분할로 소유자 수가 증가하는 경우(제77조제1항제5호)
재개발 권리산정기준일이란, 지분쪼개기와 어떤 관계인가, 핵심만 요약하면 무엇인가요?
- 권리산정기준일은 도시정비법 제77조에 따라 신축 건축물의 분양받을 권리를 산정하는 기준이 되는 날입니다.
- 특별한 사정이 없다면 정비구역 지정 고시일이 기준일이 되며, 이후 지분쪼개기는 분양대상에서 제외될 수 있습니다.
- 2024년 1월 개정으로 상가 전유부분 분할로 소유자가 늘어나는 경우도 지분쪼개기 유형에 추가됐습니다.
권리산정기준일의 법적 근거는 무엇인가요?
도시정비법 제77조는 정비구역 지정·고시가 있은 날, 또는 시·도지사가 투기 억제를 위해 별도로 정하는 날(기준일)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다고 규정합니다.
지분쪼개기를 막는 이유는 무엇인가요?
기준일 이후 필지를 나누거나 소유 형태를 바꿔 조합원 수를 인위적으로 늘리면 신축 세대 배정에 불균형이 생기고 투기 수요가 유입될 수 있어, 법은 기준일 이후의 이런 행위를 분양권 산정에서 배제합니다.
2024년 개정의 핵심은 무엇인가요?
2024년 1월 개정으로 기준일이 기존 "기본계획 수립일"에서 "기본계획 수립을 위한 공람공고일"로 앞당겨졌고, 집합건물법상 전유부분 분할로 소유자 수가 늘어나는 경우(상가 지분쪼개기)를 제77조제1항제5호로 신설해 규제 대상에 포함했습니다.
권리산정기준일은 실무상 어떻게 확인하나요?
다른 특별법으로 정비구역 지정이 의제되는 등 특별한 사정이 없다면, 권리산정기준일은 통상 정비구역 지정 고시일이 됩니다. 매수 전 해당 구역의 정비구역 지정 고시일을 확인하고, 매물의 취득·분할 시점이 그 이후인지 대조하는 것이 중요합니다.
기준일 이후 취득한 지분도 조합원이 될 수 있나요?
기준일 이후 지분쪼개기에 해당하는 방식으로 취득한 경우 분양대상에서 제외될 수 있습니다. 다만 취득 경위가 지분쪼개기에 해당하는지는 개별 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있어 조합과 관할 구청 확인이 필요합니다.
권리산정기준일은 조합원 자격과 어떤 관계인가요?
권리산정기준일은 분양권 산정의 기준이고, 조합원 자격 자체는 도시정비법 제39조에 따라 별도로 판단됩니다. 두 기준을 함께 충족해야 온전한 조합원 분양자격이 인정됩니다.
매수 전 기준일을 확인하는 실무적 방법은 무엇인가요?
관할 구청 도시정비 부서나 서울시 정비사업 정보몽땅에서 해당 구역의 정비구역 지정 고시일을 확인하고, 매물의 등기부등본상 소유권 취득일·분할 이력을 대조하면 지분쪼개기 해당 여부를 가늠하는 데 도움이 됩니다.
실제로 확인할 때는 어떤 순서로 진행하나요?
| 단계 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 1단계 | 관할 구청 도시정비 부서나 정비사업 정보몽땅에서 해당 구역의 정비구역 지정 고시일을 확인합니다. |
| 2단계 | 시·도지사가 투기 억제를 위해 별도의 기준일을 고시했는지 고시문을 함께 확인합니다. |
| 3단계 | 토지대장으로 필지 분할 이력을, 건축물대장으로 집합건물 전환 이력을 기준일과 비교합니다. |
| 4단계 | 등기부등본상 소유권 취득일과 토지·건물 분리 소유 여부를 확인해 지분쪼개기 유형에 해당하는지 봅니다. |
| 5단계 | 조합원 자격(제39조)과 분양권 산정(제77조)을 모두 충족하는지 조합에 함께 확인합니다. |
가장 흔하게 하는 실수는 무엇인가요?
- 조합원 자격만 확인하고 권리산정기준일 이후 분할 이력을 확인하지 않아 분양대상에서 빠지는 경우가 있습니다.
- 예전 기준인 기본계획 수립일만 알고 2024년 개정으로 공람공고일로 앞당겨진 점을 놓치는 경우가 있습니다.
- 상가 전유부분 분할은 주택이 아니라 괜찮다고 여겨 제77조제1항제5호 적용을 간과하는 경우가 있습니다.
권리산정기준일 관련해 함께 보면 좋은 정보는 무엇인가요?
실제 사업 진행 상황과 세부 요건은 구역과 시점마다 다를 수 있으니, 정확한 사항은 해당 조합이나 관할 구청에 확인하시기 바랍니다.
재개발입주권에 대해 자주 묻는 질문은 무엇인가요?
특별한 사정이 없다면 정비구역 지정 고시일이 권리산정기준일이 되는 것이 일반적입니다.
1필지가 여러 필지로 분할되는 경우, 집합건물이 아닌 건물이 집합건물로 전환되는 경우, 동일인의 토지와 건축물을 분리 소유하는 경우, 상가 전유부분 분할로 소유자 수가 느는 경우가 해당합니다.
기준일이 기본계획 수립을 위한 공람공고일로 앞당겨졌고, 상가 전유부분 분할로 인한 지분쪼개기를 규제하는 제77조제1항제5호가 신설됐습니다.
지분쪼개기에 해당하는 방식의 취득이 아니라면 기준일 이후 매수도 조합원 자격과는 별개로 판단됩니다. 취득 경위가 지분쪼개기에 해당하는지가 핵심 쟁점입니다.
아닙니다. 권리산정기준일은 분양권 산정 기준이고, 조합원 자격은 도시정비법 제39조에 따라 별도로 판단되는 개념입니다.
관할 구청 도시정비 부서나 서울시 정비사업 정보몽땅에서 정비구역 지정 고시일을 확인할 수 있습니다.
재건축도 도시정비법 제77조가 함께 적용되어 지분쪼개기 방지 취지는 동일하지만, 안전진단·정비계획 수립 절차가 재개발과 달라 기준일이 되는 구체적인 고시 시점은 사업장마다 다를 수 있어 별도 확인이 필요합니다.