권리산정기준일

재개발 권리산정기준일이란, 지분쪼개기와 어떤 관계인가

정리 · 2026년 09월 09일

권리산정기준일은 도시정비법 제77조에 따라 정비사업으로 신축될 건축물의 분양권 수를 산정하는 기준일로, 정비구역 지정·고시일이 되는 것이 일반적입니다. 이 기준일 이후 지분을 쪼개는 행위는 분양대상에서 제외되는 지분쪼개기 방지 장치가 함께 마련돼 있습니다.

• 1필지 토지가 여러 필지로 분할되는 경우
• 집합건물이 아닌 건축물이 집합건물로 전환되는 경우
• 동일인 소유 토지와 건축물을 각각 분리해 소유하는 경우
• 2024년 개정 — 상가 전유부분 분할로 소유자 수가 증가하는 경우(제77조제1항제5호)

권리산정기준일의 법적 근거

도시정비법 제77조는 정비구역 지정·고시가 있은 날, 또는 시·도지사가 투기 억제를 위해 별도로 정하는 날(기준일)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다고 규정합니다.

지분쪼개기를 막는 이유

기준일 이후 필지를 나누거나 소유 형태를 바꿔 조합원 수를 인위적으로 늘리면 신축 세대 배정에 불균형이 생기고 투기 수요가 유입될 수 있어, 법은 기준일 이후의 이런 행위를 분양권 산정에서 배제합니다.

2024년 개정의 핵심

2024년 1월 개정으로 기준일이 기존 "기본계획 수립일"에서 "기본계획 수립을 위한 공람공고일"로 앞당겨졌고, 집합건물법상 전유부분 분할로 소유자 수가 늘어나는 경우(상가 지분쪼개기)를 제77조제1항제5호로 신설해 규제 대상에 포함했습니다.

실무상 기준일 확인 방법

다른 특별법으로 정비구역 지정이 의제되는 등 특별한 사정이 없다면, 권리산정기준일은 통상 정비구역 지정 고시일이 됩니다. 매수 전 해당 구역의 정비구역 지정 고시일을 확인하고, 매물의 취득·분할 시점이 그 이후인지 대조하는 것이 중요합니다.

기준일 이후 취득한 지분도 조합원이 될 수 있나요

기준일 이후 지분쪼개기에 해당하는 방식으로 취득한 경우 분양대상에서 제외될 수 있습니다. 다만 취득 경위가 지분쪼개기에 해당하는지는 개별 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있어 조합과 관할 구청 확인이 필요합니다.

권리산정기준일과 조합원 자격의 관계

권리산정기준일은 분양권 산정의 기준이고, 조합원 자격 자체는 도시정비법 제39조에 따라 별도로 판단됩니다. 두 기준을 함께 충족해야 온전한 조합원 분양자격이 인정됩니다.

매수 전 기준일을 확인하는 실무적 방법

관할 구청 도시정비 부서나 서울시 정비사업 정보몽땅에서 해당 구역의 정비구역 지정 고시일을 확인하고, 매물의 등기부등본상 소유권 취득일·분할 이력을 대조하면 지분쪼개기 해당 여부를 가늠하는 데 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문